大台北地區房價炒過頭，就連央行總裁彭淮南也看不下去，日前在與台灣銀行、土地銀行和合作金庫銀行等房貸龍頭董事長們聚會時透露，台北市部分地區房價被炒得太高，造成有錢人狂買豪宅、一般市井小民卻只能望「屋」興嘆的兩極化現象，並呼籲銀行業者重視風險控管。

對此，政大地政系教授張金鶚更指出，「重點不在買不起，而是房價不合理。」再次批評大台北地區過分哄抬的房價。

高市房價正從谷底翻升

反觀房地產市場一直表現不佳的高雄市，卻在最近幾筆土地交易價中，包括京城建設最近甫在高雄巨蛋附近所標得的兩塊土地，都從原先每坪四十萬元，已漲至每坪近六十一萬元，漲幅超過五成；高鐵左營站附近土地，住宅用地三年前每坪約三十萬元，漲到現在每坪成交價為四十萬元左右；而最夯的美術館周圍土地，也從每坪二十多萬元漲至近四十萬元，在在透露出高雄市，正從谷底翻升，站上起漲點的有利位置。

面對台北居大不易、高雄房市又露出一線曙光，京城集團董事長趁機招招手說，「你們趕快來高雄住，住在這裡真的很幸福啊！」高雄人有多幸福？根據《住展》雜誌依照全台灣各大都會區，每人平均可支配所得與房價作一統計，倘若台北市人須十年不吃不喝才能買得起一間房子，高雄市人大概僅須三．七年的時間，就能晉升有殼蝸牛，號稱全台灣購屋最幸福的縣市。

翻開台北市與高雄市的房地產發展史，雖同在一個台灣島上、同列直轄市的重要位置，一九九七年，台北市平均每戶住宅市值約七百六十一萬元、高雄市平均每戶則約五百二十二萬元。

在二○○七年時，兩市卻有了截然不同的變化，當台北市平均每戶市值已來到一千一百餘萬元時，高雄市卻僅小幅成長在接近五百三十萬元的邊緣，也就是說，十年間，台北市房地產漲幅已達三至四成，而高雄市房價卻幾乎是一動也不動。

「愈是壓抑、愈是在谷底，當它一反彈的時候，那膨脹率鐵定十分驚人。」對於高雄未來長遠的房地產市場發展，蔡天贊仍抱持著相當的期待。

蔡天贊以南高雄、北高雄兩區域為例，指出十年前當南高雄一坪地要賣二百萬元時，北高雄一坪地不過十五萬元；而十年後的今天，北高雄一坪地可賣到二百萬元，南高雄每坪是八十萬元，「風水輪流轉，北高雄因為土地規畫及政府建設而逐漸欣欣向榮，其投資的空間，也逐漸顯現中。」

景觀豪宅房價僅台北?

在蔡天贊眼中，已經蹲得很低、亟欲跳高的高雄房地產市場，其實並非無利可圖，一般投資客可切入點有三：一是搶進低總價住宅；二是跟著政府建設與產業發展走；三則是切入初萌芽的豪宅市場。

由於土地成本在短短三至五年內，起碼已經有三成至一倍的翻漲，蔡天贊認為，「明年以後，建商在高雄一定蓋不出十幾萬元一坪的房子了。土地少、成本高，今年動工的案子才一件。」蔡天贊的話裡，隱約透露出未來高雄低總價市場的供給量將大幅縮減。

買不到便宜的新房，首購族或許會轉向尋求屋齡較新的成屋，「以明誠商圈為例，投資客可留意每坪十至十五萬元的新成屋，估計未來新案開價若上看二十萬元，賣家就有獲利的空間。」信義房屋大樂明誠店經理陳麗蘭認為。

二則是跟著政府建設與產業發展，在高雄市政府的規畫下，光是北高雄地區就出現超過十個重劃區、九座公園預定地，每一個區塊都擁有綠地、交通、生活機能等環境優勢，其中，又以農十六、美術館兩區，發展最為迅速、完善。

北高雄建商必爭之地的農十六區，圍繞著近十公頃的森林公園，訴求戶戶都有公園景觀、並鄰近捷運紅線凹仔底站及巨蛋站、距離百貨商圈僅十五分鐘路程，每坪開價從第二排的十餘萬元到第一排的三十萬元上下，「和農十六環境有相同條件的，如台北市大安森林公園，周圍住宅最高一坪開價一百三十萬元，高雄開價卻只是它的四分之一。」住商不動產高雄一心店店東葉皇輝說，由此見得其後勢看漲。

今年四月，曾經表明要進駐高雄軟體科學園區，卻遲遲沒有動作的鴻海集團，其實已與京城簽定合作備忘錄，承租京城建設位於北高雄、農十六重劃區的「京城紐約」一案共計五十戶，作為員工宿舍之用，租約三年，消息才一釋出，農十六的詢問度立即大增，「大家都想和工程師做鄰居，我記得四、五月份，大概平均一天可以帶看三、四組客戶。」房屋仲介小王說。

鴻海新貴進駐拉抬行情

巧合的是，自鴻海確定南下後的四、五月間，高雄當月的不動產移轉棟數，皆突破兩千棟，是繼二○○八年七月之後的新高點，其中，又以鴻海員工宿舍所在的鼓山區農十六交易表現最為熱絡，因此帶動該區住宅喊漲，每坪漲幅約是一至二成。

而因為前總統夫人吳淑珍入住，而聲名大譟的美術館周遭區域，第一排臨四十公頃森林公園的景觀宅如「人文首璽」「國際館」等案，都已開出每坪三十五萬至四十五萬元的價格，幾乎是市區其他一般新案的三至四倍。以上案例，都足見政府建設與產業帶動，對高雄房地產市場可產生最直接的影響。

京城建設發言人周敬恆半開玩笑說，「再大的利空來，高雄的房地產市場也不會壞到哪去，因為它已經在谷底了。」雖然聽來有點諷刺，但卻也說明了高雄房市相對維持在穩定的狀態。

高雄市不動產代銷公會理事長黃?輝，分析高市成屋房價指出，成屋售價包括左營區，每坪成交價約維持在八至九萬元，農十六附近每坪維持在十五萬元間，美術館第一排豪宅，每坪售價則維持三十至四十萬元左右。

因為穩定，惟一能注入活水、活絡市場的，便是「豪宅」市場。即將於年底開盤的三大豪宅案，包括英業達集團會長葉國一與國揚建設合作的「國硯」、京城建設收下爛尾樓改建的「京城凱悅」及隆大營造邀請北部代銷公司操刀的「都庭苑（前民權四維）」，除了話題性十足，突破市場價格的房價，也紛紛站上每坪三十至五十萬元新高點。

水岸豪宅買家北部居多

京城建設總經理劉培森說，「什麼是豪宅？不是賣得貴就是豪宅。『國硯』『京城凱悅』的賣點，在於它們的無敵景觀，『京城凱悅』甚至包含河景、山景，但它們依舊都是『歐洲宮廷的品質、非洲的價格』。」

對看慣九位數字的北部人來說，高雄這三大豪宅，的確是奇貨可居。周敬恆透露，「『京城凱悅』潛銷的三成名單裡，多半來自北部或是中國、香港。」

負責「國硯」代銷的上揚國際總經理林聰麟更不諱言，對高雄豪宅有興趣的大多不是高雄人。同時，林聰麟也認為，「如果水岸豪宅熱銷，勢必再帶動前金、苓雅等區房價向上攀升，尤其是有景觀的中古住宅，未來每坪成交價可能站上二十萬元。」

隨著土地成本開始翻漲、龍頭產業進駐帶動錢潮與人潮、台商回流置產，及高雄市政府極力推動觀光產業，使得高雄之美逐漸為人所知道，蔡天贊相當看好高雄未來的房地產市場發展，「政策一旦突破，甚至開放陸資，高雄一定衝得比誰都快！」

【完整內容請見《非凡新聞周刊》2009年186期】