前普林斯頓大學教授鮑穆爾（William J Baumol）曾提出過所謂的「鮑穆爾定律」，它指的是，若一種貨物或服務的生產與技術進步有關，則其價格的長期走勢就會傾向於下滑。

近年來，美國主要的金融學者，耶魯大學教授席勒（Robert J. Shiller）重建了近百餘年來美國房屋市場的價格模型，發現在一九九○年代末期之前，美國的房屋價格、房屋建造成本等，其實都與「鮑穆爾定律」相當吻合。

鮑穆爾定律階段已結束

特別是一九八○年代後，房屋建造成本由於受惠於建築技術的進步，皆長期處於下降狀態，意思是說，從一八八○到一九九○年代中期，美國平均房價或特定的大都市地區，房價都維持在一種平穩及溫和成長的階段。

但這個百餘年的階段， 在進入一九九○年代後期卻開始出現巨變，那就是房價以火箭式的速度一路狂漲，二○○六年達到歷史的最高點。在次貸泡沫形成期間，低檔房屋的房價漲幅最大，而從二○○七年起，房市泡沫破裂，無論高中低檔房屋皆同步的火箭式價格下跌。

房市泡沫反映金融形勢

美國房價的這種模式，在歐洲以略微延後的方式照演，而目前則又同樣在非歐美的東亞、南亞等地重複。由於有了美歐房市泡沫化的經驗，目前亞洲地區遂普遍皆對房價的火箭式飆漲不敢掉以輕心。

一九九○年代後期，美國房市的非理性繁榮長逾一個世代，席勒教授特地指出，房市的非理性繁榮，最大的推手乃是人們在銀行及房地產界的鼓吹下，已形成了一種並不切實但卻似是而非的知識判斷，那就是認為濟的成長、人口的增加，房市將會是個永遠上漲的市場。而這種認知的形成，其實又被下述趨勢所增強：

—九○年代後期，美元持續貶值之勢已成，接著又開始進入低利時代，加以股市起伏有欠穩定，這都造成資產性質最強的房屋市場有了上漲的潛在力道。

這也就是說保值、投機、金融體系的炒作鼓動，扮演了最大的角色。房市的泡沫化，所反映的乃是九○年代後期開始的金融形勢變化。當金融變化將幾乎絕大多數儲蓄都往房市驅趕，人們並相信投入房市有利可圖，這個泡沫就像是老鼠會般一路發展下去。

國際資金偏好重要都會

—而特別值得注意的，乃是當資金往房市移動，一些特別的世界型都會如倫敦、莫斯科、紐約、或國家的重要都會如舊金山、拉斯維加斯，就會成為這種國際資金或國內資金的偏好標的，而造成過度投入的超級需求。

俄國及中東資金大量流入倫敦房市，倫敦房價高到一坪相當於新台幣四、五百萬元，使得倫敦青年有半數無法自立門戶；歐美資金大量流入莫斯科，使得莫斯科一度成為全球生活費用最貴的城市之一，更糟的乃是房價過高，已在莫斯科造成了「人口驅逐」的現象—許多人因為過高的房價而無法生存，只得被迫驅逐。

追捧房價變相驅逐人口

—一九九○年代後期出現的金融及房市新形勢，在一些特別的都會地區，房市飆漲的主要資金動力並非來自「內在經濟」，而是來自「外在經濟」。它就會造成房產價格與本身經濟承擔力量的脫節，意思是說房屋價格遠遠超過了該城市經濟的租金和薪資水準。

當房價的不理性繁榮到了這種程度，過高的房價就會成為人們憤恨的目標。倫敦曾出現反俄國及中東富人的居民運動，就是個教訓。

因此，一九九○年代後期的房市泡沫，在全球總體經濟裡乃是個值得注意的警訊。而美歐的這個教訓，現在則已經開始以相同的模式在東亞，包括在台灣出現：

—自金融海嘯以來，美國印鈔救經濟，已使得美元貶值壓力大增，黃金、石油及珍貴金屬和其他原物料價格上漲，於是在保值及投機心理下，房市開始飆漲；而各國政府為了拉抬景氣，也在政策上加以推助，包括持續推動低利房貸、放寬房貸條件等，這一切都和美歐房市泡沫化的運作邏輯如出一轍。

所得差距影響泡沫加劇

—東亞的香港與台灣，香港方面由於是大陸的經濟窗口，國際資金及陸資集中，房價其實早已到了超高水準。而在台灣方面，由於大陸的台商群落龐大，它早已成了台灣內部的一個「外在經濟」環節，台商將在大陸所賺的利潤回流台灣，投入房市。它們已成了台灣的新形態「不在地主階級」，台北市許多動輒數億元的豪宅都由這種「不在地主階級」的台商所持有，他們只留下菲傭看家，台北市豪宅興起，已出現某些地段的「人口驅逐」。這種情況其實已和前幾年的倫敦、莫斯科相當類似。台灣，尤其是台北市在這種趨勢下，房價問題已逐漸變成社會問題和政治問題。

一九九○年代後期，美歐有房市泡沫；到了現在，美歐房市泡沫已經在東亞以相類似的模式上演。它除了反映出金融情勢的變化外，也和兩岸間的資金流動，以及台灣本地「內在經濟」有關。

在台灣房價已高到令人不安的此刻，政府已應該到了調控房市，使房市泡沫不再繼續吹漲，而真正更重要的，乃是政府對台灣薪資的持續負成長、國民所得的嚴重不平衡已應有積極的政策了，房市的泡沫化，它的基礎之一就是所得差距的問題！

【完整內容請見《非凡新聞周刊》2009年186期】