房市大和魂

前陣子和朋友吃飯聊天，他的朋友在日本買了間小套房，加稅加費用總共300萬台幣，每個月號稱可以收租6萬台幣，掐指一算，這樣的年租金報酬率高達24%，算我聽錯好了…收租以6萬日幣計算（1日圓=0.30142新台幣），年租金報酬率也高達7.24%，至少是呆灣這邊投報率的二、三倍。

活了三十多個年頭，筆者兒時愛的是日本漫畫，如北斗神拳、聖鬥士星矢之類，年紀大一點時，在同儕耳濡目染下，也看了不少小說如村上春樹系列、日劇如大搜查線，當然也有一些18禁。除了18禁那些是噴鼻血外，其他從漫畫到小說到日劇，就是給人一股腦兒的熱血，一直以來筆者被所謂的大和魂所吸引，因為日本人真是個看似內斂、但內心澎湃的民族呀！

學生時代結束，之後一如日本，筆者也進入了失落的十幾二十年（因為沒有好看的漫畫、日劇、小說了），直到最近看到日劇半澤直樹，筆者不禁想起日本大和民族魂，是不是又回魂了？接著，又聽到朋友提起投資日本房市的誘人投報率，難道日本房市大和魂也回來了？

筆者答應朋友，要好好研究、調查「他的朋友的故事」，然後評估一下，投資日本房市的報酬率是否真會讓人熱血沸騰？不蓋你，除了以前跑了幾年房地產新聞，對房地產還算略有涉獵外，筆者還認真的做了些研究，甚至還跑去聽了日本知名房產公司的日本房市投資說明會…光憑這點筆者就相信，讀者應該樂意把這篇文章讀完，還幫忙按個讚、分享！

首先，投資東京房市，租金報酬率如何？

筆者直接舉個JR山手線池袋附近、業者銷售中的案件為例，格局是二房、專有面積54.53平方米，價格約5000萬日幣，年租金收入約250萬日幣，所以，年租金「毛」報酬率約5%，扣掉登記費、火險、管理費、稅等，實際報酬率約3.7%。

看到毛報酬率5%，85度c的熱血馬上涼了一半，不是投報率都8%、10%以上的嗎？筆者實際問過日本房仲業者，他的翻譯人員和筆者說，「你朋友的朋友的案例不是很稀有、就是很lucky」，因為在東京市中心附近的租金投報率一般就是5%左右。

難道東京沒有8%、10%以上的高租金報酬率的房子嗎？業者說，日本人愛住、愛租新房子，有些「比較市郊、偏遠的新房子」，剛開始可能租金投報率不錯。不過市郊的房子增值有限，甚至可能跌價，加上房客資力問題，可能會有遲繳、退租（日本的規定，房客只要在前一個月告知即可解除租約）、空租期等，想要高報酬率，可能就要有高風險的心理準備。

第二個問題是，投資東京和投資台北比較呢？

簡單舉個例，上述池袋（豐島區）的案子，在東京的相對位置（池袋站到東京站約8、9km），比較類似台北車站到石牌站的距離，北投石牌新案成交單價70萬元應該不算過份。

池袋這案子「DIRECT TOWER」，每坪單價約台幣90萬元，不過請注意，日本所謂的「專有面積」是指純室內面積（連陽台都不含在內），所以每坪90萬是指室內實際使用面積。

反觀偉大的呆灣，新房子公設至少30%以上，再扣掉陽台這類附屬建物，10坪套房，室內實際使用面積往往只有5、6坪，原本單價70萬的房子，用實坪去算每坪破百萬元。換句話說，國民所得是呆灣2.25倍左右的日本，首都東京市區房價並不比台北貴，到底是東京太低？還是台北太高？

投資房市考慮的是租金報酬和增值潛力，前面己討論了租金報酬率、東京和台北房價的比較，讀者可以自己提筆算算划不划算。當然，日本還有安倍三箭、2020奧運、匯率貶值（較一年半前大貶逾二成）、東京米其林餐廳最多…等題材，不過也有地震、海嘯、土地液化、核災、失落十幾二十年…等疑慮，然而這些題材「太專業」，未來日本房市是否再度喚起熱血大和魂，還是留給讀者自己判斷吧！